下圖可見港鐵2020年上半年虧損3.3億，若撇除非經常性的物業發展利潤52億及一次性投資物業重估虧損約59.6億，經常性業務利潤錄4.33億盈利，較去年26.6億大幅倒退超過80%。港鐵仍有投資價值嗎？
客運業務
我們看看港鐵有4大業務的情況。首先客運業務方面，我們可以看出日均乘客量受疫情影響較舊年社運更大，今年上半年日均乘客量較去年下半年更少。筆者相信疫情影響應局限於這一兩年，長遠來說本地乘客量應會恢復正常，但要留意香港經歷了社運及疫情，旅客量在一段時間內應難以恢復，這裡或令港鐵在一段相當長時間會失去了部份旅客乘撘量。
車站商務
這方面亦是慘不忍睹，大量車站關閉而對免稅店、車站商店影響非常大，提供租金減免亦令收入減少，同時經濟差亦令公司投放於廣告資源減少。筆者認為這項業務與上一項客運業務相似，疫情後會有一定程度恢復，但這次疫情不單令旅客減少，同樣令人類的行為發生改變，部分商店不單失去了旅客的生意，亦同時要面對網店的衝擊，廣告亦漸漸碎片化，這或令車站商務面臨不少挑戰。
物業租賃及管理業務
別以為這方面收入看似跟去年相約，細心留意業積報告，租金減免將於個別租戶的餘下租約期內在損益表中攤銷，只有小部分已在截至2020 年6 月30 日止六個月的損益表中反映。別外港鐵購入「德福廣場」二期及「PopCorn 2」餘下收益權所帶來的租金收入，減低了疫情對整體租金收入的影響。而日出康城商場LOHAS即將開業本來有機會帶來新的收入，但受疫情影響出租進度不如預期。
實際上港鐵在香港的商場於2020 年首六個月之新訂租金錄得17.6%的跌幅，而筆者相信在現時香港的環境下，鋪租受政治、疫情及網購三重打擊，之後的續約租金會長期難以重回之前高位，這項業務未來難以樂觀。
物業發展
今年的利潤主要來自LP6的銷售，這早已在預期之後，而下列已預售單位情況都已反應於股價上，重點是仍未售出的物業前景。我們看見近期新盤市場受疫情影響迅速減慢，樓價雖然沒有大跌，但未來前景堪憂。原因是現時不少港人移民，同時空置稅亦有機會出台，香港前景不明朗等都為物業發展前景帶來不確定性。
4大業務
筆者下圖Highlight了4大業務的情況，實際上3項經常性利潤業務有不同程度的倒退，以客運業務倒退幅度最大。
港鐵前景
上文拆解了4大業務各自的情況，港鐵優勢在於維持了穩定派息，同時有不少新業務發展機會，如新的路線以及物業發展等，但這些業務均受到疫情及政治影響，前景非常不明朗。港鐵雖有投資於香港以外市場，可惜佔比不大，港鐵前景與香港經濟發展相關性變得非常高，這更令港鐵有過度集中風險。
結語
港鐵前景不確定性大，主要業務發展都面對不同程度的問題，以1至5評級，5為最好，筆者對港鐵評級為2級，中性偏低，無論尋找收息或增長股都有更好的選擇。鍾情港鐵的投資者若想買入港鐵收息，不宜太急太快，可分段吸納，甚至不妨再等股價回落。